賃貸管理でお悩みの大家さんへ

目黒区の賃貸管理事例

オーナーの要望

入居後数年してから契約違反に該当することが発生し始め、最初は穏便に済ませていましたが、段々エスカレートして最終的には事件・事故にはならなかったものの警察や消防隊員が出動する騒ぎを起こしてしまいました。
それにも関わらず、謝罪や反省はなく、喧嘩腰だったことから「申し訳ないが退去させてほしい」との要望を受けました。

対策

これまでの経緯を鑑みて、退去していただく方向で動くことになりました。
弊社では大手法人契約を除きほとんどの物件で「定期借家契約」を採用していることから、期間満了での退去要請を借主へ請求しました。
感情的になってしまうと、契約が終了しても明け渡してもらえないという事態に発展するため、何度も足を運んで関係性を構築しながら、退去に向けて動いていきました。

対策にかかった費用

0円

対策の効果

無事に期間満了での退去に納得していただき、損害等無く退去が完了しました。 オーナー様も安心された様子でした。
また、借主にも誠意を持って対応していたことから、退去立会時には「これまで大変だったと思いますが、親切に対応してくれてありがとうございました」と感謝の言葉をいただきました。

オーナーの要望

立地は悪くない物件でしたが、バルコニーがなく、室内洗濯機置き場もないことから洗濯機を置くことができず、建物1階共用部のコインランドリー1台か近隣のコインランドリーを利用する必要があるため、退去が出ると空室期間が長いとお困りでした。

対策

退去が出ることが決まってから空室募集のことを検討し、1～2万円ほどのバスルームで使えて持ち運びの出来る小型洗濯機を契約の特典としてプレゼントするキャンペーンを実施しました。

対策にかかった費用

20,000円

対策の効果

募集開始から1週間で申込が入り、無事に成約。空室期間の長期化を考えると2万円の洗濯機購入費・配送費はとても安い投資だったとオーナー様には大変喜んでいただきました。

オーナーの要望

台風による被害で建物の屋根が一部剥がれていると、近隣住民の方から連絡が入りました。
このままでは屋根の一部分の落下や漏水の危険が生じてしまう為、早々の対応が必要とされます。
オーナー様としては修繕をしなければならない旨は了承頂いておりましたが、なるべく金銭的な負担は減らしたいとの事で、並行して火災保険を申請しました。

対策にかかった費用

約1,100,000円

対策の効果

足場が最も高額になる為、破損箇所を修繕する際に、既存の屋根全体を補修しました。
その後、無事に火災保険も認定され、オーナー様のご負担は追加の屋根全体補修費のみで、 足場設置費用の実費負担は無く済みました。現在は台風が来ても、問題無く維持できています。

オーナーの要望

前回の大規模修繕から13年が経過し、外壁にクラック（ひび割れ）が出始めた為、 外壁の塗装を検討したいとオーナー様よりご相談を受けました。

対策

これまでは建物を建築した大手ハウスメーカーに依頼されていたとの事で、まずは見積りを取得して弊社で検討したところ、必要性が低い場所に高価な遮熱塗料が見積られていたり、一つひとつの単価も高く、不要なガードマンや現場管理費等も含めて全体的に高額でした。その為、弊社で付き合いのある工務店に声を掛け、同じ修繕内容を伝え、再度見積りを手配しました。

対策にかかった費用

約0円

対策の効果

見積りの結果、大手ハウスメーカーの見積りには無かった「共用部蛍光灯のLED化」、 「インターホンをモニター付きインターホンに変更」、「玄関ドアのサインプレートの新設工事」が追加となったにも関わらず、100万円のコストダウンに成功しました！

新築からの保証は既に切れている為、必ずしも建築したメーカーで施工しなければいけないといった事はありません。オーナー様には、適正な価格で信頼できる業者様のみをご紹介している為、「不動産クリニックさんの紹介なら安心してお任せします」と言って頂きました。

オーナーの要望

以前よりバルコニーが無く、室内洗濯機置き場も無いことから洗濯機を置くことができない為、小型洗濯機を契約の特典としてプレゼントする事で空室期間の長期化を防いでいました。
退去に伴い、内装設備の経年劣化により水回りを交換する事になった為、「賃料アップ」を目的にリノベーションを行う事に決まりました。

対策

これまでは「3点ユニットバス」・「ミニキッチン」が設備でしたが、室内の収納を一部撤去する形で「シャワーブース」・「トイレ」・「2口コンロシステムキッチン」に加え、「室内洗濯機置き場」を新設しました。

対策にかかった費用

約2,300,000円

対策の効果

施工の結果、募集賃料は従前のより5,000円アップし、募集開始から3週間で申込が入り、無事に成約。次回以降も設備交換を行う際は、同様の方針で順々に施工していくと、オーナー様も満足でした。

オーナー様インタビュー

とにかく「早く決まる」。そのための努力が嬉しい。（大田区・Ｋ様）

ご祖父様の代から受け継いでこられた複数のマンションやアパートの管理。
「不動産クリニックの対応は、これまでの不動産会社とは全然違う」と評価していただいたポイントがあります。

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当社の賃貸管理の特徴

空室対策

賃貸トラブル対策

空室をいかに早く埋めるかは大きな課題ですが、
同じく重要になるのは

「賃貸トラブルを未然に防ぐ対策」

であると考えています。

不動産クリニックの管理で最も特徴的なことは
「定期借家契約」を採用していることです。

不動産クリニックで募集を行っている物件のほとんどが定期借家契約によって契約しているため、
大家様の健全な賃貸経営を実現しています。

また、通常は定期借家契約によって賃料の減額を行うケースが多いですが、不動産クリニック独自のノウハウによって普通借家契約と同じ賃料相場で成約に至り、新築マンション・アパートでも全部屋を定期借家契約で契約しています。（但し、大手法人は条件付きで普通借家契約で契約するなど例外もございます。）

その他にも、当社で募集を行う際には、全ての入居者様へ家賃保証会社へご加入いただいておりますので、
家賃滞納や原状回復費用が回収できないなどの不安はございません。

入居中にも室内外でトラブルが発生した際はすぐに現場へ駆けつけ、早めの対応と定期的な報告を行うことで、多くの大家様に安心してお任せいただいております。

収支改善

不動産クリニックでは賃貸物件の管理だけではなく、
収益の最大化と損失の最小化を行うことで、お任せいただいてから
収支改善を図り、収益を増やしている大家様が多数おります。

通常、収支改善を不動産コンサルタントに依頼する場合は多額の費用が掛かりますが、不動産クリニックでは管理の一環として提案しております。

空地や空きスペースの活用、賃料の再査定やリフォームにより賃料の増額等を実施して収益増加を実現しております。

また、収支改善のポイントは「コストの見直し」です。

大規模な建物であればエレベーターや防犯カメラ、各種設備点検の見直しによって
年間100万円以上もコストが下がった実例もあります。

その他、火災保険の活用や計画的に行う設備投資など、大家様のお持ちの資産に合わせて収支改善を
提案させていただきます。

チーム医療

不動産クリニックには「パートナースペシャリスト」と呼ばれる各分野の専門家と繋がっております。必要に応じて弁護士や司法書士、税理士、行政書士、一級建築士、土地家屋調査士、ファイナンシャルプランナー、マンション管理士など、様々な分野の専門家を交えて、あるいは意見を聞きながら多角的な視点で一つの問題へ取り組みます。

想い

不動産は人が生活する以上必ず関わるものであり、日本全国で様々なトラブルが発生しています。
日本国内の不動産業者数はコンビニエンスストアの2倍以上も存在する中で、不動産トラブルを中心に扱う不動産会社は稀有な存在です。

不動産クリニックは「不動産のお困りごとを解決したい」という想いを胸に賃貸管理においては満室経営と収支改善、様々な賃貸トラブルへの対応・事前対策を行い、大家様の大切な資産をお護りできるよう努めています。

管理コース

（料金は全て税別です。）

＜自主管理プラン（無料）＞

空室募集や更新（再契約）業務、解約・退去立会のみをお任せいただくプランです。
当社の決定率は募集から約1ヶ月以内に70%、3ヶ月以内にほぼ100%となり、
多くの大家さんに「とにかく早い」とご満足いただいております。
家賃集金やトラブル時の対応は大家さんご自身で行っていただきますが、
ご連絡をいただければアドバイスを行います。

＜管理委託プラン（総賃料の5%）※最低金額3千円＞

自主管理プランに加え、家賃集金やトラブル時の対応など、一貫して当社へお任せいただくプランです。 特にトラブル対応はスピード・知識・経験に富み、他社様で1年間難航していたトラブルを 1日で解決へ導いた実績もございます。 また、賃貸トラブルを未然に防ぐ方策にも力を入れておりますので、 当社へ管理委託をいただいた大家さんは皆様継続してお任せいただいております。

＜大家代行プラン（2万円～見積もり）＞

「管理は自分でやるけど、プロの意見を交えて賃貸経営したい」
「管理委託は長い付き合いの業者がいるけど、断る訳にもいかないし･･･」
など、大家さんによって頭を抱える様々な事情がございます。
プロ視点で大家さんの頭になって賃貸経営をサポートする柔軟な対応プランとなっております。