空室でお困りの大家さんへ

オーナーの要望

空室募集から申込まで平均1か月以上かかり、長いときは3か月以上かかっていた物件でした。オーナー様としては「差別化を図らなければ」という想いでクロス貼り替えが発生するときはアクセントクロスを選んで貼っていましたが、内見でお客様を案内した際にあまり評判が良くないという実情もありました。

対策

空室が出た際に「当社にオシャレな内装デザインに仕上げるのが得意な社員がいるので選ばせてもらえませんか？」と相談し、まずは1部屋お任せいただけることになりました。その後、選定したクロスをオーナー様へ提案して了承をいただき、工務店に依頼して貼り替え作業を行いました。

対策にかかった費用

20万円

対策の効果

工事が完了して、従前と同じ条件で募集したところ、1週間で申込を受理しました。それ以降、内装の選定に関しては当社へお任せいただけるようになり、その後退去となった同じ間取りのお部屋も1週間で申込となりました。「やはりプロに任せるべきですね」と喜んでいただきました。

オーナーの要望

昔から親が付き合っていた地元の不動産業者に空室募集を任せていたが、退去の度に6か月以上空室になってしまい、今回も退去になってから3か月空室になっているため、空室募集と成約後の賃貸管理を任せたいということでお問合せいただきました。

対策

賃料〇万円、管理費0円で募集が行われていましたが、近隣の成約事例を調査して提案し、1万円減額の了承をいただきました。その後、割り振りを賃料〇万円、管理費〇万円、駐車場〇万円（同時契約必須、別途解約禁止の特約）と設定。ホームステージングを行って写真撮影し、ポータルサイトでは4LDKに加えて3LDKの表記、一戸建てだけではなくマンションでも掲載を行いました。

対策にかかった費用

0円

対策の効果

募集開始から1週間で同時に2件の申込が入りました。ターゲットは狙い通りに「分譲マンションで3LDK以上の物件を借りて、近隣で別途、駐車場を1台借りたい」というファミリー2組が「同じ値段で戸建てに住めるならこっちの方がいい！」とご即決で申込をいただきました。

オーナーの要望

昔から付き合っていた地元の業者に任せていたが、駐車場が30％以上空いていて、2階以上の住居も常時20～30％空室で埋まらないため、新しい管理会社を探しているとお問合せをいただきました。本事例では駐車場で取った対策を紹介します。

対策

フルリノベーションによる間取り変更に加え、設備としてDIY可能な可動柱「ラブリコ」とカウンターテーブルを設置。希望者にはカウンターテーブルで使用できる椅子2脚とカーテンを無料レンタル。近隣の新築成約事例を集め、その情報をもとに賃料を提案。写真撮影はホームステージングを実施し、プロカメラマンから指導を受けたスタッフが撮影。

対策にかかった費用

400万円

対策の効果

募集開始から1か月で月額賃料11,500円アップにて成約。転勤の少ない大手法人での成約となったため、長期入居が期待でき、大変喜んでいただきました。

オーナーの要望

3年前、管理会社から家賃の入金がないことに気付き、調べてみたら半年前に退去していたにも関わらず、何も連絡がなくずっと空室になってしまっていたことが発覚しました。
室内を確認するとタバコのヤニが凄く、室内もボロボロだったため、大幅にリフォームしなければ貸せない状態でした。何とか助けてくれる管理会社を探していたときに当社を見つけ、お問合せいただきました。

対策

貸すために必要最低限のリフォーム内容を見積もったところ、リフォーム費用が60万円となり、大家さんは払えるお金がないとのことだったため、管理委託を受託することと毎月の家賃から完済するまでは相殺すること、当社が専任媒介を受託することを条件に当社でリフォーム費用を立て替えて募集を行いました。

対策にかかった費用

60万円

対策の効果

リフォーム完了後、募集から1か月で成約し、現在はリフォーム費用も完済して収益を得ていただいております。

オーナーの要望

老朽化した建物を建て直し、「代々受け継いだ土地を良好な状態で次に繋げたい」という想いから、安定運営できる賃貸住宅を目指して建て替えプロジェクトへ関与させていただきました。

対策

オーナー様が動物好きであること、賃貸住宅業界ではペットを飼える物件が少ないことから「ペット共生型住宅」をコンセプトに計画しました。ペットも人も快適に生活できるよう建築士と工夫を凝らして建築し、竣工後はプロカメラマンへ依頼して写真を撮影。近隣の新築相場を調査して同じ価格帯で募集を行いました。

対策にかかった費用

5,500万円

対策の効果

夜にインターネットへ掲載指示を出して募集開始したところ、翌日の朝には大量の問い合わせがありました。その日には全部屋申込となり、募集開始から締め切りまでの問い合わせ件数を計算したところ1日で40件と驚異的な数でした。
無事に満室となり、表面利回り10％以上で運営できています。「近所の人から良く建物が恰好良いと褒めていただくので、本当にありがとうございました」と大変喜ばれております。

オーナーの要望

3社に空室募集を依頼していましたが3か月以上空室になっているため良い不動産会社を紹介してほしいと知人へ相談し、その知人からご紹介を受けて当社も空室募集を行うこととなりました。

対策

元々、賃料175,000円、管理費0円、駐車場無料で募集されておりましたが、「細分化」という手法を行いました。前記を賃料140,000円、管理費10,000円、駐車場25,000円（同時契約必須、分離解約不可）で募集を行いました。

対策にかかった費用

0円

対策の効果

2週間で賃料150,000円以内で探していた子供が3名いるファミリーにお申込みいただきました。
大家さんも提案したとき、申込が入ったときに「そんな手法があるんだね。やっぱり物は考えようだね。」と褒めていただき、その後もう1件空室が出た際も当社で募集して1か月で申込となりました。

オーナーの要望

元々飲食店が長年入居していましたが、退去が決まってスケルトン渡しで明け渡してもらいました。スケルトン募集では次の借主が決まるまでに3か月掛かり、クリーニング店が入居しましたが2年で退去となってしまいました。

対策

クリーニング店と締結した契約書では「スケルトン渡し」となっておりましたが、内装はそのまま使える状態だったため、解体してスケルトンにしなくて良い代わりに保証金を全額償却するという交渉を行って成立しました。
物件の明け渡しから解約日までの間に次のテナントも決まりましたので、空室期間0日で契約することができました。

対策にかかった費用

0円

対策の効果

前テナントの募集時からスケルトン渡しではなく、現状渡ししてもらって次は内装有又は居抜きで募集する前提だったため、保証金は少なめに設定していました。保証金42万円を全額償却しましたが、解体費用に比べると格段に安くなったため、前テナントも喜んでいました。また、次のテナントも事務所として利用できる内装がある状態だったため、賃料23％アップで成約となりました。

オーナーの要望

材木屋さんの倉庫だった跡地を賃貸住宅8戸、倉庫兼事務所として建て直しをする際、「入居者さんともっと距離が近く、交流が生まれる賃貸住宅にしたい」という想いで建築をし、建築中に関与させていただくこととなったため、賃貸業界で注目を集める「コミュニティ賃貸」実現のためにアドバイスを行いました。

対策

他のコミュニティ賃貸の成功事例を参考に「無垢材を楽しみながら、木を一つのツールに人と人とが自然に繋がれる賃貸住宅」というコンセプトを作り、募集を開始しました。写真撮影はホームステージングを実施し、プロカメラマンから指導を受けたスタッフが撮影。オーナー様から物件や近隣の魅力をヒアリングし、「オーナーズボイス」という紙面を用意して現地に設置。

対策にかかった費用

0円

対策の効果

募集開始から9日間で全戸申込となり、早期に満室を実現できました。賃料は近隣新築相場の20％アップで成約。全戸引越完了後に「顔合わせ会」を実施し、倉庫兼事務所では定期的にイベントを開催。その模様は賃貸業界誌に取材され、大々的に掲載されました。

オーナーの要望

前管理会社の時に空室募集していた際は半年近く空室で、空室募集や管理状態に不満を持っていたため当社へ管理会社を変更が決まった頃に半年前ようやく入居した借主が退去となり、今度は当社で募集を行うこととなりました。

対策

前管理会社で空室期間が長引いていた頃、管理会社変更の相談を受けていましたので、早期入居をサポートするために室内外の写真を撮影していました。前入居者が半年で解約となったことから室内の修繕は少ないと想定し、退去1週間前から募集開始。管理規約を確認するとペット可能な区分マンションだったため、敷金積み増しや火災保険の活用、定期借家契約、保証会社加入などのアドバイスをもとにペット相談で募集しました。

対策にかかった費用

0円

対策の効果

インターネットへ掲載した数日後に「将来的にペットを飼いたい」というお客様よりお問合せいただき、退去翌日に内見して申込を受領しました。
前回は半年間も掛かっていたことから、当社での募集で入居者が決まったスピードに大変驚かれており、とても喜んでいただきました。

オーナーの要望

立地は悪くない物件でしたが、バルコニーがなく、室内洗濯機置き場もないことから洗濯機を置くことができず、建物1階共用部のコインランドリー1台か近隣のコインランドリーを利用する必要があるため、退去が出ると空室期間が長いとお困りでした。

対策

退去が出ることが決まってから空室募集のことを検討し、1～2万円ほどのバスルームで使えて持ち運びの出来る小型洗濯機を契約の特典としてプレゼントするキャンペーンを実施しました。

対策にかかった費用

20,000円

対策の効果

募集開始から1週間で申込が入り、無事に成約。空室期間の長期化を考えると2万円の洗濯機購入費・配送費はとても安い投資だったとオーナー様には大変喜んでいただきました。

オーナーの要望

本物件を購入した翌年早々、3部屋がほぼ同時期に退去が決まり、間取りが不整形だったのですぐに決まるか不安とのことで、ご相談をいただきました。

対策

各階2戸で、隣室との間はお互いに水回りを挟んでいたことから音が気になり辛い設計となっており、6部屋中4部屋が退去となったことからペット飼育可能へ変更できるチャンスとなったため、トラブルになり辛い猫のみ2匹可能として募集を行いました。また、ペット専用審査を事前に行い、敷金を積み増ししてもらうことでリスクヘッジを図りました。

対策にかかった費用

0円

対策の効果

募集開始から1か月で満室になり、賃料も近隣相場から10％高く設定しても無事に成約したため、収益を上げるチャンスになりました。また、オーナー様と猫を2匹飼育している入居者様とはライン友達になったようで、大変喜ばれておりました。

大家さん不遇の時代

今、大田区では賃貸アパート・マンションの空室率が３割に迫る勢いで増加しています。
今までのような賃貸経営を続けていては空室が埋まらないばかりではなく、収入減によりメンテナンスにも
手が回らない・・・。
ますます借り手がつかなくなり、築きあげた資産が不良資産に。

不動産クリニックの特長

・空室の理由を明確化
・市場調査に基づく解決策
・インターネットを活用して効果的な集客
・ハイレベルな写真・販売図面による広告戦略
・迅速・丁寧な営業活動

私たちは、早期満室経営を実現します！

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