大田区某所に
遊休地をお持ちのあるお客様から
駐車場として貸そうか・・・・
というご相談を受けました。
現地を見ると、細い私道の奥なので駐車場としては不向きなのと
土地の間口が狭いため、効率も良くない・・・・・
検討した結果、建物を建てて貸してはどうか！！
ということになり、
その検討を始めました。
しかし、アパートを建てるには土地が小さすぎる・・・
資金は？
間取りは？
建築会社は？
時期は？
建築会社にお客様が直接問い合わせするのも大変なのと
難しい要素が多いので、当社が代理で７社の建築会社にお声かけをし、
『設計・見積もりコンペ』を行いました。
それでこの図面の山
建築会社に見積もりを依頼するには“コツ”が必要なんです。
こちらで見積もりの“条件”を提示しないと
各社めいめいバラバラの条件で見積もりを出してきて、
ちゃんとした比較ができないんです
そこで、見積もり条件提示！
そして、間取り作成→見積もりと行くわけです。
その間、各業者様の評判調査
担当者のレスポンス観察
建築費以外にも係る費用って、結構あるんです。
次に、間取り図をベースに賃料のヒアリング
周辺物件との比較＆マーケティング
そして収支計算
家賃の下落予想や固定資産税・改修費・管理経費・ローン返済なども
考慮に入れ、確実性の高い収支計算をしましょう！！
お次は・・・融資の考察です。
お客様の個人情報は伏せた形で、各金融機関にヒアリング
結果はまちまちです。
今回は貸家に対する融資なので対応商品がない金融機関もありました。
タイムスケジュールと資金の流れをまとめました
修繕積立概要もまとめました。
各建材メーカー推奨の耐用年数から
大きな項目だけですがまとめてみました。
家探しをしているお客様のなかに
一戸建てはマンションと違って修繕積立金が要らないと思っている方が多いのですが、実は違うんです。
一戸建てを売る営業マンは営業トークでそのようなことを言いますが、
やはり、家を快適に長持ちさせ資産の目減りを抑えるには、ある程度定期的にメンテナンス・改修が必要です。
そのためにある程度は毎月積み立てておかないと、やりたくてもできないことになります！
ご注意を・・・
不動産クリニック
株式会社常盤不動産