賃貸管理でお悩みの大家さんへ

大田区の賃貸管理事例

オーナーの要望

サブリース契約をしていた物件を購入したオーナー様より、収支をもっと良くできないかということで、区分マンションの場合は収支改善の方法が多くはないものの、何か方法はないか検討しました。

対策

サブリース契約を解除することで、賃借人と転借人の間で支払われている賃料を調査したところ、2万円以上高い金額で転貸されていることが分かりました。また、転借人は20年近く本物件に住んでいることと現在の年齢から、更に長期的に住んでいただける可能性も高いため、サブリース解除を検討しました。

対策にかかった費用

16万7700円

対策の効果

賃貸料3か月分でサブリースを解除でき、解除したことによって購入時の表面利回り8.38％から11.55％へ大幅にアップすることができ、キャッシュフローが以前と比べて大幅に改善されました。

オーナーの要望

昔から付き合っていた地元の業者に任せていたが、駐車場が30％以上空いていて、2階以上の住居も常時20～30％空室で埋まらないため、新しい管理会社を探しているとお問合せをいただきました。本事例では駐車場で取った対策を紹介します。

対策

駐車場を満車にする前に、デッドスペースや駐車が困難な区画も多数存在し、まずは区画の変更から実施しました。デッドスペースや駐車が困難な区画は白線を引き直してバイク置き場へ変更。駐輪場は不法駐輪も多かったため、不法駐輪を特定して破棄し、有料化を実施。道路に面したスペースには自動販売機を設置しました。空いていた駐車区画は近隣のカーディーラーへ営業しました。

対策にかかった費用

100,000円

対策の効果

駐車区画はカーディーラーが全台契約となったため満車実現。バイク置き場は早期に全区画契約となり、駐輪場の有料化も成功。弊社関与前と比較して、年間258万円の収益増加を実現しました。

オーナーの要望

従前の仲介業者が入居させた借主が家賃を1年半も滞納し、オーナー様が相談しても「当社は仲介を行っただけなので自分で対応してください」と断られてしまっていました。保証会社も加入していなかったので、オーナー様自身で交渉するために借主へ連絡しても繋がらず、連帯保証人は「息子は独り立ちしているから息子に払わせてくれ」の一点張りで回収できておらず、弊社が管理会社として関与し始めたことにより何とか払ってもらいたいので協力してもらえないかと相談を受けました。

対策

オーナー様と協力の上で、オーナー様と借主、連帯保証人、当社で話し合いの場を設けました。事前に弁護士と協議して作成した合意書をもとに合意形成を図り、借主又は連帯保証人が分割払いで支払うことで収まりました。

対策にかかった費用

0円

対策の効果

指定期日までに退去していただき、滞納開始時から退去完了までの滞納賃料分は一度の遅れもなく支払っていただいております。オーナー様とは集金管理委託契約を結び、滞納者からは当社が回収することで肩の荷が下りてとても安心されたようです。

オーナーの要望

3部屋空室で数社に空室募集を依頼しているが、長い部屋で半年以上埋まらず困っていると連絡がありました。お部屋の中は綺麗にリフォームしてありましたが、1Kの居室部分が広いわりに少しだけ変形しており、住んだ後どのように家具を配置して生活するかイメージがしにくいという難点がありました。

対策

弊社でインテリアショップにてパーテーションを購入し、現地に事前設置しました。こちらで成約した場合は、契約金の精算時から差し引きさせて頂くという事でオーナー様より了承を頂き、ポータルサイトへ家具の設置イメージを掲載して、案内時にお部屋の使い方を提案しました。

対策にかかった費用

15,000円

対策の効果

募集開始から1か月で3部屋満室となり、無事に満室を実現できました。「大幅なリフォームやリノベーションをしなくてもアイデア次第で新しい使い方を提案できるんですね。とても助かりました。」と非常に喜んで頂きました。

オーナー様インタビュー

とにかく「早く決まる」。そのための努力が嬉しい。（大田区・Ｋ様）

ご祖父様の代から受け継いでこられた複数のマンションやアパートの管理。
「不動産クリニックの対応は、これまでの不動産会社とは全然違う」と評価していただいたポイントがあります。

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当社の賃貸管理の特徴

空室対策

賃貸トラブル対策

空室をいかに早く埋めるかは大きな課題ですが、
同じく重要になるのは

「賃貸トラブルを未然に防ぐ対策」

であると考えています。

不動産クリニックの管理で最も特徴的なことは
「定期借家契約」を採用していることです。

不動産クリニックで募集を行っている物件のほとんどが定期借家契約によって契約しているため、
大家様の健全な賃貸経営を実現しています。

また、通常は定期借家契約によって賃料の減額を行うケースが多いですが、不動産クリニック独自のノウハウによって普通借家契約と同じ賃料相場で成約に至り、新築マンション・アパートでも全部屋を定期借家契約で契約しています。（但し、大手法人は条件付きで普通借家契約で契約するなど例外もございます。）

その他にも、当社で募集を行う際には、全ての入居者様へ家賃保証会社へご加入いただいておりますので、
家賃滞納や原状回復費用が回収できないなどの不安はございません。

入居中にも室内外でトラブルが発生した際はすぐに現場へ駆けつけ、早めの対応と定期的な報告を行うことで、多くの大家様に安心してお任せいただいております。

収支改善

不動産クリニックでは賃貸物件の管理だけではなく、
収益の最大化と損失の最小化を行うことで、お任せいただいてから
収支改善を図り、収益を増やしている大家様が多数おります。

通常、収支改善を不動産コンサルタントに依頼する場合は多額の費用が掛かりますが、不動産クリニックでは管理の一環として提案しております。

空地や空きスペースの活用、賃料の再査定やリフォームにより賃料の増額等を実施して収益増加を実現しております。

また、収支改善のポイントは「コストの見直し」です。

大規模な建物であればエレベーターや防犯カメラ、各種設備点検の見直しによって
年間100万円以上もコストが下がった実例もあります。

その他、火災保険の活用や計画的に行う設備投資など、大家様のお持ちの資産に合わせて収支改善を
提案させていただきます。

チーム医療

不動産クリニックには「パートナースペシャリスト」と呼ばれる各分野の専門家と繋がっております。必要に応じて弁護士や司法書士、税理士、行政書士、一級建築士、土地家屋調査士、ファイナンシャルプランナー、マンション管理士など、様々な分野の専門家を交えて、あるいは意見を聞きながら多角的な視点で一つの問題へ取り組みます。

想い

不動産は人が生活する以上必ず関わるものであり、日本全国で様々なトラブルが発生しています。
日本国内の不動産業者数はコンビニエンスストアの2倍以上も存在する中で、不動産トラブルを中心に扱う不動産会社は稀有な存在です。

不動産クリニックは「不動産のお困りごとを解決したい」という想いを胸に賃貸管理においては満室経営と収支改善、様々な賃貸トラブルへの対応・事前対策を行い、大家様の大切な資産をお護りできるよう努めています。

管理コース

（料金は全て税別です。）

＜自主管理プラン（無料）＞

空室募集や更新（再契約）業務、解約・退去立会のみをお任せいただくプランです。
当社の決定率は募集から約1ヶ月以内に70%、3ヶ月以内にほぼ100%となり、
多くの大家さんに「とにかく早い」とご満足いただいております。
家賃集金やトラブル時の対応は大家さんご自身で行っていただきますが、
ご連絡をいただければアドバイスを行います。

＜管理委託プラン（総賃料の6%）※最低金額4千円＞

自主管理プランに加え、家賃集金やトラブル時の対応など、一貫して当社へお任せいただくプランです。 特にトラブル対応はスピード・知識・経験に富み、他社様で1年間難航していたトラブルを 1日で解決へ導いた実績もございます。 また、賃貸トラブルを未然に防ぐ方策にも力を入れておりますので、 当社へ管理委託をいただいた大家さんは皆様継続してお任せいただいております。

＜大家代行プラン（3万円～見積もり）＞

「管理は自分でやるけど、プロの意見を交えて賃貸経営したい」
「管理委託は長い付き合いの業者がいるけど、断る訳にもいかないし･･･」
など、大家さんによって頭を抱える様々な事情がございます。
プロ視点で大家さんの頭になって賃貸経営をサポートする柔軟な対応プランとなっております。